حضور وکیل ملکی در مراحل حقوقی اثبات مالکیت ملک می تواند به شکل مؤثر تری پرونده ی شما را پیش ببرد و در کوتاه ترین زمان ممکن بهترین نتایج را برای آن رقم بزند.

دعاوی ملکی و مواردی مانند اثبات مالکیت یکی از تخصصی ترین امور حقوقی در عرصه ی وکالت محسوب می شود. چنین پرونده هایی از پیچیدگی هایی متعددی برخوردار هستند و توانمندی و تخصص وکیل پرونده در طریقه ی اثبات و به نتیجه رساندن آن بسیار حائز اهمیت است.

نگاهی به اثبات مالکیت ملک

اثبات مالکیت ملک در شرایطی مطرح می گردد که بین طرفین دعوی اختلافی پیرامون مالکیت ملک به وجود بیاید. در چنین شرایطی هر یک از طرفین در تلاش هستند تا مالکیت ملک را به نام خود تمام کنند. اما در مراجع قضایی صرف بیان یک ادعا دلیلی بر اثبات آن به شمار نمی رود و تمامی ادعا ها و درخواست های حقوقی افراد بایستی از طریق مسیر های قضایی و همراه با ارائه ی ادله ی قانونی همراه باشد.

در رابطه با اثبات مالکیت ملک و بر اساس ماده ی 22 قانون ثبت اسناد و املاک مالکیت افراد منوط به یکی از موارد زیر می باشد:

• ملکی در دفتر ثبت املاک به نام او به ثبت برسد.
• ملک از طرف مالک رسمی ملک به ارث برسد.
• نقل و انتقال ملک در دفتر املاک به ثبت برسد.

این موارد به این معنا هستند که در صورت اثبات هر یک از موارد بالا مالکیت افراد مستقر گردیده و به رسمیت شناخته می شود. در رابطه با مالکیت باید بگوییم نوعی رابطه است که میان انسان و اشیا به وجود می آید. مالکیت با آثار و تبعات حقوقی متعددی همراه بوده و برای مالک امتیازات قانونی به همراه دارد. از جمله اینکه مالک هر مالی می تواند آزادانه به خرید و فروش و معامله ی  آن مبادرت ورزد و هرگونه تصرفی را البته در حیطه ی قانون در مال خود آغاز نماید.

به موجب متون قانونی ایران، مالکیت افراد از طریق یکی از موارد زیر مستقر می شود:

• انعقاد قرارداد
• ارث
• اخذ به شفعه
• حیازت مباحات

به دنبال انعقاد قرارداد های ملکی تنظیم سند رسمی صورت می پذیرد. در رابطه با اثبات مالکیت ملک، املاکی که دارای سند رسمی بوده و در سازمان ثبت املاک و اسناد به ثبت می رسند، از نظر اثبات مالکیت در بهترین و ایده آل ترین شرایط قانونی قرار دارند. اثبات مالکیت چنین املاکی به مراتب راحت تر بوده بوده و با چالش های حقوقی پیچیده همراه نیست. چرا که وجود سند رسمی یکی از قوی ترین ادله ی اثبات مالکیت به حساب می آید و با ارائه ی آن به مراجع قضایی مالکیت شخص محرز است.

 

همانطور که مشاهده می کنید برای اثبات مالکیت ملک، روش های اثبات مالکیت دیگری به جز سند وجود دارد. این روش های قانونی مراحل اثبات مالکیت ملک را دشوار تر می نمایند و با محدودیت هایی همراه هستند. گذر از این چالش های حقوقی نیازمند حضور وکیل ملکی متخصصی است که از مراحل قانونی اثبات ملک به خوبی آگاه باشد و با تسلط کامل بر قوانین ملکی راهکارهای حقوقی مورد نیاز را به درستی انتخاب کند.

در ادامه نگاهی به سایر روش های اثبات مالکیت ملک و مراحل قانونی آن خواهیم داشت:

سند رسمی

سند رسمی بهترین راهکار حقوقی برای اثبات مالکیت ملک شناخته می شود. قانون بر اعتبار سند رسمی بارها تءکید داشته و آن را به رسمیت کامل شناخته است. به طوری که بیان کرده سند رسمی در مقام دفاع و یا دعوی قابل استفاده است. بنابراین اثبات مالکیت با سند رسمی کار چندان پیچیده ای نیست و در صورت ارائه ی چنین دلیلی شما پیروز پرونده خواهید بود. چرا که قدرت سایر دلایل قانونی به پای سند رسمی نمی رسد.با ثبت ملک در دفاتر اسناد رسمی و مراجع ثبتی کشور سند مالکیت آن صادر می گردد و این قوی ترین دلیل برای اثبا مالکیت ملک شناخته می شود.

نقل و انتقالات امکلک نیز بایستی از طریق مراجع ثبتی و همراه با صدور سند رسمی همراه باشد.

به یاد داشته باشید که تمامی معاملات و نقل و انتقالات قانونی ملک بایستی همراه با تنظیم سند رسمی همراه باشد. در غیر این صورت اثبات مالکیت ملک در با چالش هایی معتددی همراه خواهد بود.

قرارداد ها و اسناد عادی

قرارداد ها شامل اسناد عادی مانند مبایعه نامه و یا قولنامه می باشد. تنظیم مبایعه نامه و با قولنامه در عرف جامعه ی ما تعریف شده است اما باید در نظر داشته باشید که وجود قولنامه و یا مبایعه نامه به تنهایی و بدون سند رسمی نمی تواند دلیلی بر مالکیت افراد باشد. چنین دستنوشته هایی صرفا صورت مکتوبی از رضایت و توافق طرفین معامله هستند و حیطه ی تعهدات متقابل آنها را مشخص می کند.

سند عادی دستنوشته ای است که برخلاف سند رسمی در مراجع ثبتی کشور به ثبت نرسیده است و از اعتبار قانونی بسیار کمتری برخوردار می باشد. در چنین شرایطی برای اثبات مالکیت با سند عادی، با چالش های حقوقی بیشماری مواجه خواهید بود و حضور وکیل ملکی در مراحل حقوقی اثبات مالکیت امری ضروریست.

بیشتر اختلافاتی که پیرامون معاملات قولنامه ای املاک ایجاد می گردد، به دنبال همین عدم اعتبار اسناد عادی می باشد.

به طور کلی حقوق ملکی شاخه ای تخصصی با پیچیدگی های فراوان است. به خصوص در چنین شرایطی که مسأله ای اثبات مالکیت با سند عادی مطرح می باشد چیزی به اسم سند رسمی هنوز وجود ندارد، نقش حضور وکیل ملکی متخصص پررنگ تر است.

شهادت شهود

مواردی مانند استشهادیه و شهادت شهود می تواند در برخی مواقع به عنوان ادله ی اثبات مالکیت مطرح شوند. با این حال تشریفات قانونی خاصی برای آن وجود دارد  و به نظر و رای قاضی دادگاه منوط می باشد. شاهدین بایستی در هنگام معامله و یا عقد قرارداد حضور داشته و از قرارداد مذکور کاملا مطلع باشند. حضور وکیل متخصص و توانمند در این میان می تواند به شکل بهتری شما را با جزئیات قانونی آن آشنا سازد.

تصرف

تصرف یکی از پیچیده ترین اماره های اثبات مالکیت شناخته می شود. در نظر داشته باشید که تصرف ملک همیشه دلیلی بر اثبات مالکیت آن نیست. بلکه تصرف ملک جزء اماره های مالکیت شناخته می شود و صرفا یک نشانه است. تصرفات افراد تا زمانی قانون شناخته می شود که شخص دیگری اعتراضی به آن نداشته باشد. در صورت هرگونه اعتراض، شخص متصرف بایستی ادله ی اثبات مالکیت را به دادگاه ارائه دهد و برای تصرف خود دلایل محکمه پسندی ارائه نماید. البته این در شرایطی که شخص مدعی ادله ی قوی تری مانند سند مالکیت را دارا باشد، بسیار دشوار خواهد بود.

حضور وکیل ملکی در مراحل حقوقی اثبات مالکیت ملک به خصوص در چنین شرایطی می تواند راهکار های حقوقی را به شکل بهتری تبیین کرده و نتیاج بهتری برای پرونده ی شما ترسیم نماید.

اقرار

اقرار یکی از مهم ترین دلایل اثبات دعاوی مالکیت شناخته می شود. اثبات مالکیت ملک از طریق اقرار از سوی خوانده ی پرونده صورت می پذیرد. هر گاه خوانده ی پرونده با الفاظ و یا به هر صورت دیگری به مالکیت خواهان اقرار نماید، پرونده مختومه می گردد و اثبات مالکیت ملک به پایان می رسد. در واقع اقرار نوعی اشاره و اعتراف به حق است. حقی که به طرف مقابل متعلق است. اقرار عمدتا به ضرر اقرار کننده می باشد.

ادای سوگند

در صورتی که سایر راهکارهای حقوقی اثبات مالکیت ملک اثربخش نباشد و یا دلایل کافی برای این امر وجود نداشته باشد، آخرین راهکار قانونی برای اثبات مالکیت ملک، ادای سوگند است. البته به یاد داشته باشید که موارد در نظر گرفته شده برای ادای سوگند محدود بوده و به نظر قاضی پرونده بستگی دارد.

اثبات مالکیت ملک با وصیتنامه و گواهی انحصار وراثت

در باب اثبات مالکیت ملک با وصیتنامه و گواهی انحصار وراثت باید بگوییم که این مورد مختص مواردی است که پس از فوت متوفی املاکی برای ورثه به ارث می رسد. پس از صدور گواهی انحصار وراثت، تعداد ورثه و میزان سهم الارث هر یک از آنها به طور دقیق مشخص می شود. از سوی دیگر نام برخی افراد ممکن است در متن وصیتنامه ذکر شود و بخشی از سهم الارث به آنها تعلق داشته باشد.

اثبات مالکیت ملک در چنین شرایط از طریق وصیتنامه و یا گواهی انحصار وراثت به دادگاه برای صدور رأی مقتضی امکانپذیر می باشد.

نقش وکیل ملکی در مراحل حقوقی اثبات مالکیت ملک

همانطور که متوجه شدید اثبات مالکیت ملک از طریق سند رسمی چندان پیچیده نیست. اما در رابطه با سایر موارد امری تخصصی می باشد و حتی ممکن است رسیدگی به آن مدت زمان زیادی به طول بینجامد. امری که به اطاله ی دادرسی معروف است و در رابطه با بسیاری از پرونده های ملکی سال های اخیر به چشم می خورد.

حضور وکیل ملکی در مراحل حقوقی اثبات مالکیت ملک می تواند از اطاله ی دادرسی پرونده ی شما جلوگیری نماید و راهکار های قانونی و تخصصی بسیار کارآمدی برای پرونده ی شما مطرح گردد. ضمن اینکه روند دادرسی پرونده نیز تسهیل شده و به شکلی بهتر پیش می رود.

دکتر زهره وند با سال های متماد فعالیت در عرصه ی حقوق ملکی از تجاربی ارزشمند و سوابقی درخشان در این حوزه برخوردار است. دفتر حقوقی دکتر زهره وند با تیمی از وکلای توانمند و مجرب در شمیرانات تهران واقع می باشد و آماده ی ارائه ی بهترین و تخصصی ترین خدمات حقوقی به شما هموطنان عزیز در داخل و خارج ایران می باشد.