شناخت قوانین دعاوی ملکی به منزله ی شناخت راهکارهای قانونی آن می باشد. دعاوی ملکی حوزه ای گسترده و پیچیده است که در حال حاضر پرونده های قضایی زیادی را به خود اختصاص داده است. در تبیین علل این موضوع بایستی به آمار معاملات ملکی نگاهی داشت.

ملک علاوه بر اینکه به عنوان یکی از اساسی ترین نیازهای انسان تلقی می گردد و در حال حاضر یکی از بهترین گزینه ها برای سرمایه گذاری نیز به شمار می آید. با چنین حجم گسترده و انبوهی از معاملات ملکی در سطح کشور بروز اختلافات حقوقی چندان دور از ذهن نیست.

معاملات ملکی با حواشی متعددی می تواند همراه باشد و همین ریسک معامله را دوچندان می کند. از این رو قانون گذار نگاهی ویژه به قوانین ملکی و معاملات آن داشته و آن را از جمیع جهات مورد بررسی قرار داده است.

نگاهی به ماهیت دعاوی ملکی

دعاوی ملکی در رابطه با ارتباطات افراد با اموال غیرمنقول مطرح می گردد. موضوع اصلی دعاوی ملکی در رابطه با ملک و متعلقات آن می باشد. منشأ اختلافات حقوقی افراد عمدتا در زمینه ی ملک، معاملات ملکی و به طور کلی اموال غیرمنقولی نظیر زمین می باشد.

(اموال غیرمنقول به اموالی می گویند که جابجایی آنها امکانپذیر نیست و مستلزم خرابی و از بین رفتن مال می باشد.)

در رابطه با هزینه های دادرسی بایستی گفت که بخشی از دعاوی ملکی به منزله ی دعاوی مالی پذیرفته می شوند. از این رو نیاز به محاسبه ی هزینه ی دادرسی دارد که با توجه ارزش قیمت روز ملک محاسبه شده و به صندوق دادگستری واریز می گردد.

دعاوی ملکی موارد متعددی نظیر دعاوی حقوقی، دعاوی کیفری، و دعاوی ثبتی را در بر می گیرد. بالتبع قوانین دعاوی ملکی در رابطه با هر یک از این موارد متفاوت است. برای مثال در رابطه با برخی از دعاوی حقوقی پرونده را می توان از طریق شورای حل اختلاف پیگیری نمود. در حالی که پاره ای دیگر از دعاوی بایستی از طریق دادگاه حقوقی پیگیری شوند.

دعاوی ملکی کیفری

دعاوی ملکی کیفری از نظر ماهیت و صلاحیت مرجع قضایی رسیدگی مشابه با دعاوی کیفری هستند. دعاوی کیفری ملکی با شکوائیه آغاز می گردند و به نوعی ارتکاب جرم به چشم می خورد. از جمله موارد دعاوی ملکی کیفری می توان از جعل اسناد ملکی، خیانت در امانت، فروش غیرقانونی مال غیر و تغییر کاربری اراضی بدون مجوز های قانونی نام برد.

دعاوی ملکی حقوقی

دعاوی ملکی حقوقی به پرونده هایی اشاره دارد که موضوع دعاوی آن افراد و اموال غیرمنقول می باشد. این دعاوی به وسیله ی دادخواست های حقوقی مطرح می گردند. جریان رسیدگی به این دعاوی در دادگاه حقوقی شکل می گیرد.

از مهم ترین دعاوی ملکی حقوقی می توان به موارد زیر اشاره نمود:

• الزام به تنظیم سند رسمی
• الزام به تحویل ملک
• الزام به فک رهن
• مطالبه اجرت المثل
• دعاوی مرتبط با سرقفلی
• اخذ صورتمجلس تفکیکی
• دستور فروش ملک مشاع
• اخذ به شفعه

دعاوی ملکی ثبتی

دعاوی ملکی ثبتی تفاوت چندانی با دعاوی حقوقی ملکی ندارند. اما به طور کلی ماهیت این دعاوی در زمینه ی حوزه ی ثبت اسناد و املاک می باشد. برای مثال دعاوی ابطال سند، اجرای ثبت، افراز ملک و توقف عملیات اجرایی از جمله دعاوی حوزه ی ملکی ثبتی به شمار می آیند.

نگاهی به قوانین دعاوی ملکی

در رابطه با قوانین دعاوی ملکی ابتدا بایستی به موضوع دعوی توجه داشت. همانطور که پیشتر نیز اشاره کردیم دعاوی ملکی به زیرمجموعه ها و شاخه های مختلفی تقسیم می شود. برای مثال اگر دعوی ملکی در رابطه با جرم جعل سند مطرح گردد در حوزه ی دعاوی کیفری می باشد و قانون مجازات اسلامی در رابطه با آن لحاظ می گردد. بخش مهمی از قوانین دعاوی ملکی را می توان در قوانین زیر جستجو نمود:

• قانون آیین دادرسی مدنی
• قانون مدنی
• قانون مجازات اسلامی
• قوانین موجر و مستاجر
• قانون تملک آپارتمان ها
• قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها
• قانون شهرداری

همانطور که مشاهده می کنید دعاوی ملکی حوزه ای گسترده است که موارد متعددی را در بر می گیرد. برای هریک از دعاوی ملکی بسته به ماهیت دعوی، ساز و کار متفاوتی تعریف شده و از نظر قانونی مراجع ذیصلاح رسیدگی به هریک متفاوت می باشد. برای مثال مطابق با قانون برای تمامی دعاوی حقوقی ابتدا بایستی دادخواست حقوقی مربوطه را تنظیم نموده و موضوع را از طریق دادگاه حقوقی باید پیگیری کرد.

در رابطه با دعاوی کیفری تنظیم شکوائیه ضروریست. پرونده در صلاحیت دادگاه کیفری قرار میگیرد و از نظر نحوه ی رسیدگی قوانین دعاوی جزایی بر آن حاکم خواهد بود.

البته برخی از دعاوی ملکی نیز در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار می گیرند. این دعاوی در درجه اهمیت کمتری قرار دارند و دعاوی جزئی می باشند. مانند دعاوی تخلیه و تعدیل اجاره بها.

 2 قاعده ی مهم دعاوی ملکی 

• مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به دعاوی ملکی دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
• در صورتی که علیه شخص خاصی اقامه ی دعوی صورت گرفته باشد دادگاه محل زندگی خوانده به عنوان مرجع قضایی صالح برای رسیدگی شناخته می گردد.

اهمیت وکیل ملکی در رابطه با دعاوی ملکی

جزئیات قانونی بسیار زیادی در رابطه با دعاوی ملکی و زیرمجموعه های آن وجود دارد. چرا که ماهیت برخی از دعاوی ملکی به گونه ای است که ناگزیر از طرح دعاوی دیگری نیز می باشیم . در چنین شرایطی ترتیب اقامه ی دعاوی و نحوه ی اقامه ی آنها بسیار حائز اهمیت است. چرا که اقامه ی اشتباه دعوی باعث رد آن می گردد و در نتیجه گذر زمان می تواند به تضییع حقوق فرد شاکی منجر گردد.

این نکته را به خاطر داشته باشید که بخش عمده ای از دعاوی ملکی ناشی از اختلافات قراردادی می باشد. اختلافاتی که به دنبال معاملات و عقود ایجاد گردیده و رسیدگی به آنها به صورت حقوقی خواهد بود.

حضور یک وکیل ملکی متخصص و با تجربه در این امر می تواند در روند رسیدگی به پرونده و صدور رأی مقتضی بسیار تأثیرگذار باشد چرا که تجربه ی سال های اخیر نشان داده مساله ی اطاله ی دادرسی در پرونده های ملکی به وفور مشاهده می گردد.

اطاله ی دادرسی به شرایطی اشاره دارد که روند رسیدگی به پرونده طولانی می گردد و پرونده برای مدت زمانی طولانی در سیستم قضایی بلاتکلیف می ماند.

در این رابطه بایستی اشاره کنیم که پرونده های دعاوی ملکی به مراتب از پیچیدگی های بیشتری نسبت به سایر دعاوی برخوردار هستند. همین امر لزوم تخصص گرایی را در چنین حوزه هایی به خوبی نشان می دهد. چرا که حضور یک وکیل متخصص و توانمند می تواند پرونده را در مدت زمانی کوتاه تر به نتیجه رسانده و با به کار بستن درست قواعد و قوانین ملکی موجود سرانجامی بهتر را برای پرونده رقم بزند.

از سوی دیگر قوانین دعاوی ملکی  بسیار گسترده و پیچیده هستند و موارد بسیار متعددی را در بر می گیرند. اشراف و تسلط کامل بر این قوانین با مطالعه ، دانش کسب تخصص و تجربه در گذر زمان حاضل می گردد.

دکتر احمد زهره وند یک وکیل ملکی متخصص در امور دعاوی ملکی با سالها تجربه از نتاج و سوابقی درخشان در این حوزه برخوردار است. مجموعه ی حقوقی دکتر زهره وند در شمیرانات تهران با تیمی از وکلای مجرب و متخصص در حوزه ی دعاوی ملکی آماده ی ارائه ی انواع خدمات حقوقی به شما عزیزان در داخل و خارج ایران می باشد.

برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی در این زمینه می توانید با مجموعه ی دکتر زهره وند در ارتباط باشید.