مشاوره وکیل ملکی در خصوص تفکیک یا افراز ملک در فروش ملک مشاع می تواند با ارائه ی راهکارهای قانونی مناسب و کارآمد در مدت زمانی کوتاه تر پرونده ی شما را به نتیجه برساند. تفکیک و افراز ملک یکی از پیچیده ترین و چالش برانگیز ترین مباحث حقوقی به شمار می رود.

تفکیک ملک به چه معناست؟

از دیدگاه ثبتی و قانونی تفکیک ملک به معنی تقسیم آن به قطعاتی کوچک تر می باشد. تفکیک اصطلاحیست که مختص اموال غیرمنقول می باشد. همانطور که می دانید اموال غیرمنقول، اموالی را شامل می شوند که جابجایی و نقل و انتقال آنها امکانپذیر نباشد یا مستلزم خرابی گردد. با چنین وصفی واژه ی تفکیک را نمی توان برای اموال منقولی نظیر ماشین و یا فرش به کار برد.درخواست تفکیک ملک باید از طریق اداره ی ثبت مطرح گردد. مراحل تفکیک ملک و صدور صورتمجلس تفکیکی ملک نیز از طریق همین مرجع صورت می پذیرد.

قطعه زمینی به مساحت 4000 متر مربع را در نظر بگیرید. تصور کنید این قطعه زمین در مالکیت 4 نفر به صورت مشاع قرار گرفته است. حال مالکین این قطعه زمین در نظر دارند که آن را به قطعاتی کوچک تر تقسیم کنند. مثلا 4 قطعه ی 1000 متری. در چنین شرایطی گزینه ی تفکیک ملک مناسب ترین راهکار برای این مسأله می باشد. البته در نظر داشته باشیدکه تفکیک ملک فقط مختص املاک مشاع نیست و برای املاک غیرمشاعی که تصرف و مالکیت آن در اختیار یک نفر قرار دارد نیز امکانپذیر می باشد.

جهت درخواست تفکیک ملک مشاع مالکین ملک می تواند درخواست خود را به ادراه ی ثبت مطرح کرده و خواستار آن گردند. توجه داشته باشید که پس از تفکیک ملک مشاع نسبت مالکیت هر یک از شرکا نسبت به هر قطعه زمین تفکیک شده مانند قبل است. به عبارت دیگر پس از تفکیک ملک مالکیت مشاعی شرکا در مورد هر یک از قطع زمین های تفکیک شده کماکان پابرجاست و نمی توان در نظر گرفته که قطعات تفکیک شده به کدام مالک تعلق دارد، بلکه هر یک از قطعات تفکیکی به صورت اشاعه به همه ی مالکین منتسب می باشد.

درخواست تفکیک ملک

تفکیک بر پایه ی صلح و توافق شرکا صورت می گیرد. از این رو معمولا در شرایطی مطرح می گردد که شرکا با یکدیگر اختلافی ندارند و خواهان باز پس گیری سهم خود نیستند. چرا که همانطور متوجه شدید تفکیک ملک حالت اشاعه ی آن را از بین نمی برد. البته در شرایط بسیار خاصی تفکیک ملک با دستور دادگاه صورت می پذیرد. این مورد مختص مواردی است که توافقات اولیه میان شرکا وجود ندارد و یا در میان شرکا شخص محجور و یا غایب مفقود الاثر وجود دارد.

همانطور که پیشتر نیز اشاره کردیم تفکیک ملک بایستی از طریق مراجع ثبتی مطرح گردد و پس از پایان مراحل تفکیک سند اولیه باطل می گردد. با تنظیم و صدور تقسیم نامه مراحل تفکیک ملک به پایان می رسد و نقل و انتقال ملک در این مرحله از نظر قانونی هیچ مانعی ندارد.

در نظر داشته باشید که هرگاه خواهان تفکیک ملک برای امضای صورتمجلس تفکیکی اقدام ننماید، صورتمجلس تفکیکی باطل می گردد. حق اعتراض خواهان در هر شرایطی پابرجاست و از طریق دفاتر خدمات حقوقی امکانپذیر می باشد. البته رسیدگی به اعتراض از طریق دادگاه صالح صورت می پذیرد و به نظر کارشناس بستگی دارد.

افراز ملک به چه معناست؟

افراز ملک اصطلحی حقوقی است که فقط برای اموال غیرمنقول مشاع به کار می رود. یعنی اموال که مالکیت آنها مشاعی بوده و در دست بیش از یک نفر قرار دارد. بنابراین واژه ی افراز برای املاکی که در مالکیت و تصرف یک نفر قرار دارند، بی معنی خواهد بود. افراز ملک در شرایطی مطرح می گردد که مالکین یک ملک خواهان پایان رفتن مالکیت مشاع آن هستند و می خواهند سهم خود را مشخص و تقسیم کنند.

تصور کنید قطعه زمینی به مساحت 12000 متر مربه در مالکیت 3 نفر قرار گرفته است. الف صاحب 2 دانگ ، ب صاحب 3 دانگ و ج صاحب 1 دانگ از این زمین می باشد. به دنبال افراز ملک، این ملک از حالت مشاعی خارج می شود و در این صورت الف صاحب 4000 متر از این زمین می باشد. سهم ب 6000 متر و سهم ج 2000 متر از این زمین خواهد بود.

بدین ترتیب مالکیت مشاع ملک به پایان می رسد و سهم هر یک از شرکا به طور کامل مشخص می شود. افراز برای مواقعی که میان مالکین اختلافاتی به وجود آمده است، یکی از بهترین گزینه هاست که می تواند به اختلافات شرکا پایان دهد و سهم آنها را مشخص نماید.

درخواست افراز ملک

درخواست افراز ملک از طریق دادگاه صالح امکانپذیر می باشد. البته در پاره ای موارد از طریق مراجع ثبتی نیز می توان برای آن اقدام نمود. افراز ملک می تواند برای یکی از شرکا نیز مطرح گردد. به این صورت که فقط سهم یک شریک را می توان از قعه زمین اصلی جدا نمود و به اختلافات پایان داد. در چنین شرایطی باقی ملک به صورت مشاع باقی می ماند. بنابراین در رابطه با املاک مشاع هر یکی از شرکا می توانند درخواست افراز ملک را مطرح نمایند. انجام افراز ملک فقط با حکمم دادگاه امکانپذیر می باشد. اعتراض به آن نیز از طریق مراجع قضایی صورت می پذیرد.

توجه داشته باشید که برای درخواست افراز ملک وجود سند رسمی ضروی می باشد و برای املاکی که دارای سند عادی می باشند نمی توانند حکم افراز دریافت کرد. پس از بررسی ملک توسط مراجع ثبتی و تأیید آن جهت افراز، مراحل نقشه برداری ملک آغاز می گردد و معاینه ی محلی ملک انجام می شود.

در صورتی که ملک مورد نظر قابلیت افراز داشته باشد، موضوع به اطلاع تمامی شرکا می رسد و یک بازه ی زمانی 10 روزه برای اعتراض آنها در نظر گرفته می شود که از طریق دفاتر خدمات قضایی می توانند مطرح نمایند. در صورت عدم اعتراض افراز ملک انجام می گردد و به پایان می رسد.

در نظر داشته باشید که با پایان این مدت 10 روزه ی اعتراض هیچ یک از شرکا نمی توانند اعتراض خود را مطرح نمایند. با صدور صورتجلسه ی افراز و امضای آن، مراحل افراز ملک به پاین می رسد.

 مشاوره وکیل ملکی در خصوص تفکیک یا افراز در فروش ملک مشاع

همانطور که متوجه شدید افراز و تفکیک ملک دو اصطلاح حقوقی جداگانه با کارکرد هایی متفاوت هستند. جزئیات حقوقی بسیاری در رابطه با آنها وجود دارد و از همه مهم تر این که دعاوی ملکی نسبت به سایر دعاوی از پیچیدگی های بیشتری برخوردار هستند. این امر تخصصی بودن این حوزه را بهتر تبیین می کند و لزوم حضور وکیل ملکی متخصص را بهتر نمایان می سازد.

 مشاوره وکیل ملکی در خصوص تفکیک یا افراز در فروش ملک مشاع راهکار هایی مناسب تر برای پرونده ی شما به همراه می آورد و نتایجی بهتر برای آن رقم می زند. ضمن اینکه حضور وکیل ملکی مانع از اطاله ی دادرسی پرونده ی شما می گردد و در مدت زمانی کوتاه تر به پایان می رسد.

دکتر زهره وند با سال ها فعالیت در عرصه ی وکالت دعاوی ملکی، از تجاربی ارزشمند و سوابقی درخشان در این حوزه برخوردار است. دفتر وکالتی دکتر زهره وند با تیمی از وکلای توانمند و متخصص در شمیرانات تهران واقع است و آماده ی ارائه ی کلیه ی خدمات حقوقی به شما عزیزان در داخل و خارج ایران می باشد.